O Rio Grande do Sul enfrentou um período de calamidade pública ocasionado pelos eventos climáticos que assolaram diversas regiões do estado, incluindo a capital. Inicialmente, os desafios desse período importaram na reunião de esforços da própria sociedade civil para salvar e abrigar as vítimas das intempéries, em meio a um cenário de suspensão das atividades comerciais e dos serviços públicos nas cidades assoladas pelas enchentes. Agora, meses depois, as consequências desse período de calamidade apresentam novos desafios, distintos, mas igualmente delicados.
Para a atividade empresarial, um dos impactos mais desafiadores tem sido a questão dos estabelecimentos comerciais que funcionavam em imóveis locados que sofreram danos irreparáveis, em alguns casos chegando ao ponto de provocar o encerramento das atividades. Em casos assim, muitos empresários se viram tensionados entre a obrigação de adimplemento contratual e a impossibilidade de retomada de suas atividades em razão dos danos causados pela inundação aos imóveis locados que abrigavam as sedes de suas empresas. Encontrar alternativas para contornar uma situação como essa requer, além de muita resiliência, uma boa assessoria jurídica, visto que as soluções não são tão óbvias quanto se gostaria que fossem.
Em primeiro lugar, é necessária a análise atenta dos termos do contrato de locação, que tanto poderão indicar a responsabilidade pela reparação dos danos e prever hipóteses de dispensa do pagamento de aluguéis, como poderão ser totalmente omissos a esse respeito, o que não é raro de se encontrar. Assim, seja como for o contrato de locação existente, além da sua análise detida, a resolução dessas questões exige conhecimento do Código Civil e da Lei de Locações, além de habilidades negociais.
A Lei de Locações estabelece expressamente, por exemplo, as obrigações do proprietário, a quem compete a manutenção das condições necessárias à destinação do imóvel durante a locação (artigo 22, inciso II), e do locatário, a quem compete, por sua vez, o pagamento do valor da locação (artigo 23, inciso I). Já o Código Civil estabelece os parâmetros da Responsabilidade Civil (artigos 927 e seguintes), que incumbe ao causador do dano a obrigação de reparação, ao mesmo tempo que o desobriga na hipótese de caso fortuito ou força maior (artigo 393). Dada a complexidade do cenário e da legislação aplicável, a assessoria jurídica precisa ter habilidades negociais a fim de propor soluções amigáveis por meio de acordo, amparado no artigo 18 da lei de Locações, que minimize os prejuízos aos envolvidos e ainda evite a judicialização desnecessária, sempre onerosa e morosa.
Em resumo, eventuais problemas com locações comerciais de imóveis atingidos pelos danos decorrentes das enchentes demandam análise atenta e personalizada, a ser realizada por uma equipe de profissionais da advocacia bem preparada e comprometida com a entrega de soluções jurídica, comercial e economicamente viáveis. Além disso, essas mesmas características de uma boa assessoria jurídica poderão proteger o negócio e o empresário de forma preventiva, por meio da elaboração de contrato personalizado, completo e apto a atender às necessidades da atividade empresarial e às ocorrências de fatos tidos como imprevisíveis.
Aimée Matias
OAB/RS 122.003